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강창균 변호사의 생활법률(7)

【사례 1】A는 그가 소유하던 시가 1억 5,000만원 상당의 주택을 담보로 제공하고 은행으로부터 3,000만원을 대출받은 상태에서 위 주택을 B에게 보증금 5,000만원, 월세 50만원에 2년간 임대하였고, 이후 위 주택을 추가담보로 제공하고 같은 은행으로부터 5,000만원을 추가대출받았다. B는 위 주택을 임차하여 입주할 무렵 전입신고 및 확정일자를 받아두었다. 그런데, A는 위 임대차계약기간이 1년 가량 남은 상태에서 B에게 “기존의 월세를 전세로 전환해줄테니 보증금을 기존의 5,000만원에서 7,000만원으로 인상하자”는 제안을 하였다. B는 A의 위 제안을 받아들여도 되는가?

 

B가 A의 추가담보대출 전에 전입신고 및 확정일자를 받았으므로 B의 월세보증금반환채권(5,000만원)은 은행의 선행 담보대출채권(3,000만원) 다음인 2순위로 보호받을 수 있다. 그런데, B가 위 제안을 받기에 앞서 A가 추가대출을 받아 은행의 추가담보대출채권(5,000만원)이 3순위가 되었으므로, 만일 B가 위 제안을 받아들여 재계약을 하고 확정일자를 받게 된다면 전세보증금 (7,000만원) 중 종전에 확정일자를 받은 금액과 같은 금액(5,000만원)은 2순위가 유지되지만, 증액된 보증금(2,000만원)은 4순위에 그치게 되어 나중에 이를 회수하지 못할 수 있다.

 

【사례 2】위 사례 1에서 B가 A의 제안을 거절하여 둘 사이의 관계가 껄끄러워졌는데, C는 B에게 종전과 같은 조건(보증금 5,000만원, 월세 50만원)에 잔여계약기간 동안 전대해달라고 제안하였다. B는 C의 위 제안을 받아들여도 되는가?

 

민법에 의하면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차 목적물을 양도, 전대할 수 없고 임차인이 이를 위반할 경우에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 부동산거래관행 역시 임대차계약서에 위와 같은 내용을 기재하는 것이 통례이다. 임대차계약서에 위와 같은 내용을 기재하지 않는다 하더라도 “임차인은 임대인의 동의 없이 임대차 목적물을 양도, 전대할 수 있다”고 명기하지 않는 이상 위 민법이 그대로 적용된다.

 

B가 임대인 A의 동의 없이 C에게 위 주택을 전대하고 C로부터 보증금 5,000만원을 수령하여 퇴거할 경우, B는 A의 임대차계약 해지시 또는 잔여계약기간 만료시에 C에게 보증금을 반환해주어야 할 의무를 부담하는 반면에, A로부터 보증금을 회수하지 못하는 위험에 처해질 수 있다. 즉, A가 임의로 보증금을 반환하지 않게 되면 B는 A를 상대로 보증금반환소송을 제기, 판결을 선고받은 다음 위 주택에 대한 경매를 신청하게 될 터인데, 우선권자(2순위 채권자)로서의 보호를 받지 못하는 불이익을 입게 되는 것이다. 왜냐하면 주택임차인으로서의 우선권을 보호받으려면 전입신고 및 확정일자를 받는 것만으로는 부족하고 계속 거주하고 있어야 하는데, B는 이미 퇴거해버렸기 때문이다.

 

☞강창균은?=제주에서 태어났다. 제주제일고를 나와 연세대학교 법학과를 마치고 39회 사법시험에 합격, 사법연수원(29기)을 수료했다. 집안의 두 형이 모두 사법고시에 합격, 검사-변호사의 길을 걷는 가운데 뒤이어 사법고시에 패스, '3형제 법조인'으로 언론에 등장하기도 했다. 2000년부터 변호사의 길을 걸어 현재 제주시내에서 법률사무소 청어람의 변호사로 일하고 있다. 제주경실련 상임집행위원, 제주도교육청 민원조정위원, 제주도지방노동위원회 공익위원 등으로도 활동 중이다.

 

 

 

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