제주의 부동산 시장 조짐이 심상치 않다. 제주지역 오피스텔, 상가, 숙박시설 등 상업용 부동산의 수익률이 최근 크게 떨어진 것으로 나타났기 때문이다. 게다가 오피스텔 등의 공실률도 올라갔다.
한국은행 제주본부가 5일 발표한 '상업용 부동산의 공실률과 수익률 현황' 분석 자료에 따르면 지난해까지 증가세를 나타냈던 오피스텔 및 상가, 숙박시설 등 상업용 부동산 거래량(면적 기준)이 올들어 4.1% 감소했다. 임대가격지수도 정체상태인 것으로 나타났다.
공실률도 높은 수준을 지속하는 가운데 수익률도 급락했다.
중대형 상가의 공실률은 지난해 3분기 12.2%에서 올해 9.7%로 줄었다. 반면 소형상가의 공실률은 작년 3분기 2.7%에서 올해 3분기 3.2%로 점차 높아지고 있다.
소형상가의 경우 같은 기간 제주시 도심 지역은 공실률이 4.5%에서 1.5%로 줄었다. 하지만 노형오거리 인근은 3.8%에서 6.8%로 크게 늘었다. 오피스텔의 경우 10%대의 공실률을 기록 중이다. 2013년 1분기만 해도 오피스텔의 공실률은 3.9% 수준이었다.
수익률은 지난해 4분기를 정점으로 빠르게 줄어들고 있다. 당시 제주 제2공항 입지발표에 따른 기대감으로 급등하다 올들어 악화되고 있다. 지난해 4분기와 올해 3분기를 비교하면 오피스텔은 3.2%에서 1.3%, 중대형 상가는 3.4%에서 1.7%로, 소형상가는 3.4%에서 1.8%로 각각 떨어졌다.
특히 공실률과 수익률의 표준편차를 의미하는 변동성은 전국 평균과 비교해 최대 7배까지 높았다. 이 수치가 클수록 평균에서 멀어지는 폭, 즉 급격한 변동 가능성이 크다는 점을 의미한다. 이 같은 높은 변동성은 경기부진시 공실률 급등으로 이어져 부동산 경기를 악화시킬 가능성이 높다.
한국은행 제주본부는 중대형 상가를 위주로 수요가 위축될 가능성을 높게 봤다. 최근 토지가격과 자재비의 급등으로 건축원가는 크게 상승했으나 부동산 상승 기대가 약화됨에 따라 높아진 매입비용이 수익률 하락요인으로 작용해 투자수요가 위축될 것이라는 전망이다.
또 제주지역은 영세상인이 많은 데다 투자비가 적은 소형상가에 임차수요가 집중됨에 따라 중대형 투자수요가 더욱 위축될 것이라고 분석했다.
최근 상당한 건축허가 물량이 착공을 대기하고 있는 상황은 문제를 더욱 악화시킬 것으로 전망했다. 더군다나 상업용 부동산 1개동의 평균 면적이 지난해 794.4㎡에서 올해는 841.3㎡로 늘어나는 추세다.
올해 9월말 기준 미착공 누적면적은 101.5만㎡로 최대 23개월분에 이르는데다 건설사도 자금 확보를 위해 건축을 지속하는 경향이 두드러지고 있다. 가까운 시일 내에 중대형 상업용부동산의 공급과잉이 될 가능성이 높은 것으로 예측하고 있다.
한은은 "제주도 내 상업용 부동산 시장이 여전히 상대적으로 높은 투자 수익률을 보이는 데다 지역 경기 호조, 그간의 부동산 가격 상승, 주택담보대출 비율 관리 강화 등으로 급격한 시장의 냉각 위험은 크지 않을 것"이라고 예측했다.
이어 "하지만 국내 경기둔화 및 기업 구조조정, 미 연방준비이사회의 정책금리 인상 등 대내외 불안요인이 커지는 상황에서 경기변동에 민감한 상업용 부동산 대출주가 많은 데다, 수급 불균형이 심화하고 있어 대출증가로 인한 부실위험이 커지고 있음을 유의해야 한다"고 지적했다.
제주지역 상업용부동산 건물 수는 지난해 말 기준 2만4156동으로 전체 건물 중 15.2%를 차지한다. 2009년부터 지난해까지 연 평균 5.5% 늘어나며 주거용 부동산(2.7%)의 증가율을 앞질렀다. [제이누리=김리나 기자]
